居住安全系列專題一》三大癥結卡住都更危老

工商時報數位編輯 2022.03.10

容積獎勵不足、地主期待過高、審查程序緩慢
都市更新條例自1998年施行至今已超過20年，截至2022年2月的統計，全台總核定件數只有993件，已完成和施工中的只有709件，根據實務執行都更的業者指出，最重要癥結仍在於容積獎勵不足、地主期待過高、及審查程序緩慢等。

在容積獎勵方面，多數業者認為基準容積太低，是影響都更的第一個障礙，尤其以台北市而言，住三容積率只有225％的老舊公寓，就算加上四～五成的容積獎勵，但是要在改建後分回「滿意」的坪數，依舊困難重重。

而在實務上，又有三大問題限縮了實質獎勵，一是過去的地政登記與現行法規不同，造成分配上的困難；其次是一樓店面的營業面積限縮，需要更多的容積彌補；三是建築法規限制，讓容積難以做到最大利用。

寶舖建設副總陳松林表示，因為地政登記法規做了很多改變，包括雨遮不能登記、外露柱不能登記，導致權狀面積減少了10～12％；然而房屋改建時，原住戶卻希望依照過去的登記面積計算分回，導致建商利潤被壓縮，辦理都更意願自然降低。

陳松林指出，都更或危老的房子屋齡都在30年以上，都是「建蔽率時代」的產物，過去住宅區建蔽率為60％，現行法規為45％，還要做門廳設計，一樓店面縮水很多，實務上根本分不回原坪數，以致擁有多數店面的都更危老意願都很低。

近幾年致力危老改建業務的東龍不動產董事長王棟隆便直言，只要一樓有店面的四、五樓公寓，在權值認知上往往有很大價差，成案的機率很低；如果店面原先又是做為修車廠、機車行…等行業，改建後的全新建築根本不可能在原址經營這樣的行業，導致有這些店面的基地改建更困難，甚至根本不必談。地政士全國聯合會榮譽理事長王進祥指出，實務上目前雖有些作法是將減少的店面價值改為分回樓上坪數，但店面價值若過高，想靠此彌補根本做不到，歸根究底，容積獎勵還是要適度放寬。陳松林也指出，建築法規條款太多，嚴重限制設計端執行，除了容積獎勵看得到、吃不到，設計條件受限，也讓建築難以呈現美觀與創新。

地主期待過高部分，富冠地產執行總監田大全表示，專業門檻與缺乏信任基礎，導致所有權人「鄰居」之間，以及地主和建商之間的溝通障礙，原本就是都更最大的困難。但是為了促進都市再造，保障居住安全，政府應該對已經判定的「危樓」，提出更具體的手段，讓「囤危樓者」斷念。

都更成效不彰的第三大因素，則是審查程序過於緩慢。陳松林指出，嚴格來說30年以上的房子都算危樓，因為民國88年以前所蓋的房子，耐震係數都只有0.1G，只能耐3級地震，基於公共安全考量，其實根本不需要做評估就應該改建。未來如何全面簡化都更、危老的審查，是政府應該嚴肅面對的課題。（文／楊沛騏）

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